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名古屋の税理士事務所で働くスタッフのブログ

名古屋の会計事務所で働いている者です。何か気づきになれば幸いかと。

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不動産による節税効果

例えばとても資産家である近親者が亡くなった場合、相続される遺産は巨額であることが容易に推測できそれに対する相続税も同時に相当額になることがわかります。

遺産相続があると同時に相続税についても判明すると、その時点から相続税のためにある程度の資金を用意する方も大勢います。

しかしこの相続税は、方法如何によってはいくらか減額することも可能になる場合が多々あります。

近年はハウツー本も多数発刊されているため、書店に一度行って見ると相続税の節税対策について記載した書籍の多さに驚くと思います。

更にそこには不動産が相続遺産の中に含まれていればそれを利用して節税ができることがいくつもの事例と共に記されているのです。

その事例はとても多く、実際に全ての方法を網羅しているかどうかは不明瞭ですがある程度詳細にそれらの事例を知識として蓄えている税理士などに相談すれば、とても大きな節税対策を見込むことができます。

税理士によると、相続税の節税対策では相続遺産の中に不動産が多ければ多いほど節税対策効果を見込むことができると言います。

専門用語では3次元評価法や戦略的遺産分割方法と呼ばれる手法を使用することによって節税ができるそうです。また相続遺産の中に含まれる不動産をよく知ることでも節税効果が見込まれます。

例えば不動産の土地の形がいびつであったり、近隣に対して相続遺産の土地面積が広大で広大地要件を満たしていたり不動産鑑定士に依頼して実態と路線価が離れていることを証明してもらったり・・・などということがあれば、それはとても大きな節税ができる可能性があるのです。

ですがこれは知識のある税理士であれば節税ができるとわかりますが銀行などにより試算をしてもらった場合にはこれらのことが不明瞭なため節税をしていない相続税の価格を申し渡されて驚いてしまいます。

何が相続遺産に含まれているかということを被相続人の生前から知っておくことはとても重要なことです。

例え遺産の中に不動産がなかった場合でも、他の方法で節税を行うことができますがそれにはやはり多少の時間や準備が必要になるため、被相続人の生前から行動を起こすことが薦められます。

同様に、ここまで記したように不動産が相続遺産に少しでも含まれている場合はそれによって大きな節税ができる可能性があるのでできるだけ早く不動産節税についての知識が豊富な税理士を選び出し相談を重ねて不動産の詳細な情報を入手して節税をする術を模索した方が良いでしょう。

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質問の裏側を知る

誰かに何かを問う時はその質問に、質問者の意図が含まれています。応じる側は状況によってその意図をきちんと汲み取らなければいけないのですがすべてをくみ取ることは不可能に等しいでしょう。

では事前にある程度の予測をして、質問に含まれる意図を学んでおくことができればその不可能を少しでも可能に近づけることができるのではないでしょうか。

これが実際に用いられているのが就職活動です。就職活動の準備において、学生たちや就活生たちはこれまでの面接における質問履歴から面接者の意図を汲み取る練習を必死に重ねます。

そして本番で繰り出される質問に的確に応じることを目標としているのです。

同様に、相続税に関する税務調査においてもある程度の質問履歴を学びそこに含まれる意図について学んでおくことで、何故このような質問をされるのかこの質問にはどのような意味があるのか、このような質問をされるということは何かを疑われているのかというような疑問を即座に打ち消すことができるようになるのではないかと思います。

質問を受けたその場で意図を汲み取ろうとしても就職活動と同様に即座に的確にできるものではないと思うのでできる限り事前準備をした方が賢明かもしれません。

例えば被相続人の出身やこれまで移り住んだ土地のことを尋ねられたとします。これには、出身地やこれまで住んできた場所ごとの金融機関に預金が残っていたりして申告漏れになるケースを防ごうとしている意図があります。

また他にも相続人の勤務先を聞かれることもあります。この場合は、もし相続人が金融機関に勤務していたら被相続人と近い間柄にある相続人の金融機関を被相続人が使用している可能性が高いためその金融機関での預金チェックをしようと考えているからです。

相続人がまだ働く年齢ではなく大学生などであった場合は、大学名など学校名を尋ねることもあります。

この意図も勤務先を尋ねられることと同様でその大学の授業料振込などで使用している金融機関をチェックするという意図が含まれています。

簡単な質問ではありますが、質問者としてはこれらの質問を通して自身の得たい情報を確実に得ようとしています。

不意に相続人の学校などを聞かれたら戸惑ってしまうでしょうがこうして質問の意図がわかっていれば多少は落ち着いて応じることもできるでしょう。

相続に関してはトラブルが起きやすいこともあるためできるだけ事前準備としてこのような情報も収集しておくことをお奨めします。

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保険業界の多様化

現在、付き合いやお勧めされて保険に加入している方が多数いらっしゃいます。そもそも現在の保険はどのようになっているのでしょうか。

保険についても依然と現在では大きく違いがでており、過去の情報から今の保険制度の仕組みなどを明確化したうえで保険へ加入することが大切といえます。

従前は、保険会社での加入ということが主でしたが、近年では金融機関でも保険商品を取り扱うようになり、保険の加入がますます身近なこととなってきました。金融機関が保険を扱うようになる背景には、どのようなことがあったのでしょうか。

1996年に始まった、いわゆる「金融ビッグバン」も最終段階を迎え、橋本首相(当時)が、「フリー」「フェア一」「グローバル」のスローガンを基に、2001年までに金融市場を改革することを打ち出してから、金融危機が取りざたされつつも、 現在では銀行をはじめとする、証券?保険の相互参入の制度的基盤が整ったといえます。

この様な事象により、金融機関はこれまでの預金や融資という業態を超え、それぞれのお容さまに対して、総合的な金融サ一ビスを提供する能力を持ち得ることとなりました。

これは見方を変えれば、これまでライバルとはならなかった別業態の金融機関が、お客さまの獲得を巡り、直接の競争相手となることであり、まさに「金融大競争時代」の幕開けともいえます。

お客様から見ると、このような金融大競争時代が始まり、ますます商品選択の重要性が問題となる中、それぞれが付加価値をつけた販売を行う為、利点が多くなるというメリットがあります。

その反面、保険知識などの欠如があり、消費者も知識をしっかりとつけることが必要な時代へとなってきました。安易に勧められたから加入するのではなく、自己責任のもと正しい判断が必要となります。

一方でこのような状況を鑑み、契約者保護制度も整備されつつあります。
従来は、政府?大蔵省による契約者保護についても業界ぐるみで十分に対応されてきました。

しかし、業界の垣根がなくなるとともに、「適正な競争」が重視される「金融ビッグバン」においては、契約者も「自己責任の原則」のもとに一定 のリスクを負うことになります。

そのため、「金融機関の経営情報の開示」、「金融商品についての説明責任の強化」を柱とした、 透明性の高い契約者保護制度の構築が進んでいます。

このような中で、これまで金融業界でも比較的動きの少なかった保険業界を巡る動向が活発化しており、生損保会社の破綻や損害保険会社の合併・吸収など、マスコミをにぎわすことが多くなっています。

このように、背景を知ることも重要であり、自分にあった保険や保険の窓口を確保したうえでの加入が大切となります。

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不動産の譲渡所得の税率に所有期間に寄る違いがあります

よく言われる定説に、マイホームは一生に一度でしかも一番高額な買い物、という説があります。確かに多くの人に当てはまることですし、不動産は買う機会の方が多そうです。

しかし買う人がいるということは、一方で売る人がいるということでもあります。マイホームの購入は不動産業者からの場合が多いのであまり気にしませんが、元をたとどれば地主さんがいたはずです。

また中古住宅の市場では、もっと現実的に以前の所有者がいたはずで、中にはローンを組んで建てた物件も少なくないでしょう。同様に土地を提供した人も広く存在しています。

不動産を所有するに至った背景は人それぞれだと思いますが、ただで手放す人は少ないでしょうから、譲渡や売却によって収入を得ているはずです。中には積極的な投資の対象として取り引きを行う人もいます。

こうして不動産を売却したことによる収入は、一般的なものでは譲渡所得として扱われることになります。給与所得などの他の所得とは合算せずに、分離課税されるものに該当します。

分離課税である譲渡所得は個別に所得税額を計算することになりますが、その計算式は所有期間によって税率が異なることを知りました。判定基準は5年を境に定められています。

譲渡所得の計算式は、譲渡収入金額からその物件の取得費用と譲渡に関して要した費用を差し引いて求められます。さらに条件に当てはまれば、譲渡所得から居住用財産の特別控除等を差し引いて課税譲渡所得を算出します。

ここで求められた課税譲渡所得に所得税率を乗じます。所有期間が5年以下の短期としての区分では4割弱、5年を超える長期所有では約2割と大きな開きがあります。

また不動産の譲渡所得の算出に用いられる所有期間の基準日は、譲渡した年の1月1日とされているので注意が必要です。税負担として大きく関わることですから、譲渡のタイミングもよく考慮したいところです。

所有期間による定めが分かれていることは、財産性の判断であったり、いたずらな投資などでの過剰な流動性を防ぐことも意図されているのかなと感じます。

不動産の譲渡日の判断については各々のケースで契約が必要ですが、一般的には引渡し日をもって譲渡日とすることが多いようです。土地や中古住宅では判断しづらい場合もあるので、しっかりと確認することが必要です。

不動産の売却については費用が認められている範囲が広いと感じますし、控除制度もあるなどして、課税上は一定の配慮がされていると感じます。その上で長期所有者には有利と判断できる内容に見えます。

判断基準の分かれ目があることで、契約に影響することも多いと思われます。計画がある時にはしっかりと情報収集することが大切だと感じました。

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上場のメリットとデメリットについて

上場のメリットとデメリットについて話していきたいと思う。会社の株式が、証券取引所等で正式に売買されるようになることを上場という。

会社の株式を上場するためには、会社が上場の申請をして、証券取引所が定める各種の上場基準をクリアーしなければならない。株式を上場している企業を上場企業という。会社が上場するメリットとして以下がある。

第1は、証券市場からの資金調達が可能となり、より資金調達の範囲が広がる。新株発行による増資などにより、証券市場から巨額な資金を調達する道が開かれることになる。

第2は、上場企業になると、社会的信用が高まることである。上場企業は、人材確保、販売、銀行からの借入等で、有利となる。

第3は、会社が株式市場に上場し、市場価格がかなり高くなると、株式を所有している株主は大きな利益を得ることができるということである。特に、自社株を多く所有する創業者や、持株会を通して自社株を所有する従業員は、多くの利益をもたらす。

しかし、会社が上場すると以下のようなデメリットもある。第1は、買収される可能性があることである。

会社の株式を上場すると、原則として誰でも会社の株式を取得することができるようになるため、会社が望まない者が、会社の株式を大量に取得し、会社を買収するという危険性が存在する。

第2は、経営が株価の変動に左右されることである。株価があまりにも下がると時価発行での公募増資ができにくくなる。投機的に株価が乱高下すると、会社の信用が損なわれることがある。

短期的な株価の変動ばかり気をとられて、会社が長期的視点で経営できにくい状況を生む可能性がある。第3は、創業者や有力株主の経営支配が薄れる可能性があることである。

上場企業は、証券取引所の上場基準の規制のため、少数の大株主の持株比率が制限されている。創業者や有力株主は、上場するとこのような規制のため、場合によっては株式を手放さなければならず、経営支配を維持できなくなるのである。

上場は、以上のようなメリットとデメリットがあるため、上場するかどうかは企業が判断することで、大企業でも、一部の企業で上場していない企業のケースが存在する。上場していない大企業には、以下のような企業がある。

第1は、外資系企業である。特に、外国企業が、100%出資か過半数以上出資して日本で設立された会社で、成長して大企業になっても、依然として上場しないことも多い。

第2は、合弁企業である。日本の企業が共同で出資した合弁企業や、日本企業と外国企業が出資した合弁企業で、成長して大企業になっても、上場しない企業もある。

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